Hauswartung für Liegenschaften
Die Hauswartung betreut eine Liegenschaft nach einem festen Pflichtenheft: Reinigung, Umgebung, Kontrollgänge und kleine Reparaturen. Bis zu drei Betriebe aus Ihrer Region erhalten Ihre Anfrage und melden sich mit ihrer Offerte.
- Kostenlos und unverbindlich
- Mehrere Liegenschaften in einer Anfrage
- Eingangsbestätigung per E-Mail
Kurz erklärt
Was ist eine Hauswartung?
- Aufgaben
- Gemeinsame Bereiche reinigen, Umgebung pflegen, Haustechnik überwachen und kleine Reparaturen ausführen (Berufsbeschrieb). Schäden meldet die Hauswartung der Verwaltung.
- Für wen
- Verwaltungen, Eigentümerschaften und Stockwerkeigentümer, die eine Hauswartung vergeben. Stellen als Hauswart sind hier nicht ausgeschrieben.
- Objekte
- Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, auch mehrere Liegenschaften in einer Anfrage. Für Büros und Läden gibt es die Gebäudereinigung.
- Nur Reinigung
- Für Treppenhaus, Lift und Waschküche allein gibt es die Treppenhausreinigung. Die Intervalle stehen bei der Unterhaltsreinigung.
Leistungsumfang
Was gehört zur Hauswartung?
Zur Hauswartung gehören die Reinigung der gemeinsamen Bereiche, die Pflege der Umgebung, Kontrollgänge, die Überwachung der Haustechnik und kleine Reparaturen. Der genaue Umfang steht im Pflichtenheft.
Reinigung
Im Formular wählbar
- Treppenhaus und Lift
- Eingang
- Waschküche
- Keller und Tiefgarage
Umgebung
Im Formular wählbar
- Rasen, Hecken und Beete
- Laub und Unkraut
- Wege und Parkplätze
- Abfallcontainer bereitstellen
Kontrollgänge
Als Nachricht an die Betriebe
- Beleuchtung und Türen
- Heizung und Wasser
- Sichtbare Mängel am Lift
- Rapport an die Verwaltung
Haustechnik
Als Nachricht an die Betriebe
- Heizung und Sanitäranlagen überwachen
- Schliess- und Sicherheitsanlagen bedienen
- Wartungen veranlassen
Kleine Reparaturen
Als Nachricht an die Betriebe
- Leuchtmittel ersetzen
- Schlösser ölen
- Türschliesser einstellen
Winterdienst
Als Nachricht an die Betriebe
Schnee räumen, dazu Wege, Treppen und Parkplätze streuen, nach Bedarf.
Die Aufgaben folgen dem Berufsbeschrieb auf berufsberatung.ch und Leistungsbeschrieben von Anbietern. Was ein Betrieb übernimmt, steht in seiner Offerte.
Abgrenzung
Was gehört nicht zur Hauswartung?
Meist nicht dazu gehören Reparaturen, für die es Fachleute braucht, Sanierungen und die Reinigung in den Wohnungen. Die Hauswartung meldet Schäden, und die Verwaltung entscheidet über den Auftrag an eine Fachfirma.
| Bereich | Hauswartung | Fachleute |
|---|---|---|
| Heizung | Überwacht und bedient sie, meldet Störungen | Fachfirma für Revision, Wartung und Reparatur |
| Lift | Reinigt die Kabine, meldet sichtbare Mängel | Liftfirma für Wartung und Reparatur |
| Wasser | Kontrolliert, behebt Kleinigkeiten wie einen tropfenden Hahn | Sanitärfirma für Leitungen und grössere Schäden |
| Elektro | Ersetzt Leuchtmittel | Elektrofirma mit Bewilligung für Installationen |
| Garten | Mäht, schneidet und jätet | Fachperson mit Bewilligung für Pflanzenschutzmittel |
Die Tabelle zeigt, wie Anbieter die Grenze beschreiben. Für Ihre Liegenschaft gilt, was im Pflichtenheft steht.
Bei Elektroarbeiten zieht das Gesetz eine Grenze. Laut dem Eidgenössischen Starkstrominspektorat braucht grundsätzlich eine Bewilligung, wer elektrische Installationen erstellt, ändert oder instand stellt (NIV Art. 6). Die Ausnahmen für Laien betreffen selbst bewohnte Räume.
In den Wohnungen arbeitet die Hauswartung nur, wenn das vereinbart ist. Für die Reinigung beim Mieterwechsel gibt es die Umzugsreinigung.
Ablauf
Wie vergeben Sie die Hauswartung?
Das Formular braucht keine Anmeldung. Den Vertrag schliessen Sie direkt mit dem Betrieb, dessen Offerte Sie annehmen.
Anfrage erfassen
Sie geben Wohnungen oder Einheiten, Gebäude, Bereiche, Rhythmus und Startdatum an. Kontrollgänge und Winterdienst notieren Sie als Nachricht an die Betriebe.
Offerten vergleichen
Bis zu drei Betriebe aus Ihrer Region erhalten die Anfrage und melden sich mit ihrer Offerte. Bitten Sie sie, die Liegenschaft vorher anzusehen.
Vertrag und Pflichtenheft
Mit dem gewählten Betrieb halten Sie Arbeiten, Intervalle, Meldewege, Vertretung und Kündigung schriftlich fest.
Laufende Betreuung
Das Team vor Ort arbeitet nach dem Pflichtenheft. Begehungen mit Protokoll zeigen, ob Umfang und Stunden noch stimmen.
Koordination
Offerten für Ihre Hauswartung
Benjamin Gerber gibt Ihre Anfrage für die Hauswartung an bis zu drei Betriebe aus Ihrer Region weiter. Ändern sich Liegenschaften, Bereiche oder Startdatum, erhalten dieselben Betriebe die Änderung. Fragen zum Ablauf beantwortet er per E-Mail.
Preis
Was kostet eine Hauswartung?
Die Kosten hängen vom Pflichtenheft ab: Bereiche, Rhythmus und die Stunden, die sich daraus ergeben. Anbieter rechnen nach Stunden oder mit einer Monatspauschale. Den Betrag für Ihre Liegenschaft nennen die Offerten.
Stunden oder Pauschale
Manche Anbieter verrechnen Stunden mit Rapport, andere einen festen Monatsbetrag. Lassen Sie sich in beiden Fällen die Arbeiten mit Rhythmus und Stunden aufführen.
Grösse der Liegenschaft
Anbieter fragen nach Wohnungen, Eingängen und Stockwerken, dazu nach Umgebung und Tiefgarage.
Winterdienst
Manche Anbieter offerieren ihn separat pro Saison, weil der Aufwand vom Wetter abhängt. Klären Sie, was einen Einsatz auslöst.
Einsätze ausser der Reihe
Spezialarbeiten sowie Not-, Nacht- und Sonntagseinsätze verrechnen Firmen laut dem Fachverlag WEKA teuer. Manche Anbieter führen Pikett als Option.
Material und Geräte
Manche Anbieter rechnen Reinigungsmittel, Streugut und Maschinen ein. Fragen Sie auch nach einem Mindestbetrag je Einsatz.
Getrennte Positionen
Bitten Sie um eigene Beträge für Reinigung, Umgebung, Winterdienst und Reparaturen. Das erleichtert die Nebenkostenabrechnung.
Pflichtenheft
Was gehört ins Pflichtenheft?
Das Pflichtenheft hält für eine Liegenschaft fest, welche Arbeit wie oft anfällt und wer wofür zuständig ist. Jede Arbeit bekommt ein Intervall, auch wenn es «nach Bedarf» lautet.
Vorlagen geben die Verbände heraus: der HEV Schweiz einen Arbeitsvertrag für die Hauswartung mit Pflichtenheft, Casafair ein Pflichtenheft als Download.
| Arbeit | Intervall |
|---|---|
| Reinigung der gemeinsamen Bereiche | je Bereich, Werte bei der Unterhaltsreinigung |
| Kontrollgang | bei jedem Einsatz oder wöchentlich bis monatlich |
| Heizung und Wasser | wöchentlich bis alle zwei Wochen |
| Rasen und Grünflächen | saisonal, April bis Oktober |
| Hecken und Sträucher | zwei- bis dreimal im Jahr |
| Abfall bereitstellen | nach Abfuhrkalender |
| Winterdienst | nach Bedarf |
| Rapport | nach jedem Einsatz |
Neben den Arbeiten gehören diese Punkte hinein:
- Parteien, Adresse und Ansprechperson bei der Verwaltung
- Meldewege: wer Schäden wem meldet
- Grenze für Reparaturen: bis zu welchem Betrag die Hauswartung selbst handelt
- Vertretung bei Ferien und Krankheit
- Schlüssel und Zutritt zu den Technikräumen
- Versicherungsschutz bei Schäden während der Arbeit
Das Formular nimmt keine Datei an. Fassen Sie das Pflichtenheft im Feld «Nachricht an die Betriebe» zusammen. Die ganze Fassung geben Sie weiter, wenn sich die Betriebe melden.
Anstellung oder Auftrag
Anstellen oder Betrieb beauftragen?
Beides kommt vor. Wer einen Hauswart anstellt, wird Arbeitgeber und rechnet Löhne und Sozialversicherungen ab. Beauftragen Sie einen Betrieb, regeln Sie den Umfang im Vertrag, und der Betrieb beschäftigt das Personal.
| Punkt | Anstellen | Betrieb beauftragen |
|---|---|---|
| Vertrag | Arbeitsvertrag mit Pflichtenheft | Vertrag mit dem Betrieb, das Pflichtenheft als Teil davon |
| Sozialversicherungen | Sie rechnen die Lohnbeiträge an AHV, IV und EO ab. Angestellte sind obligatorisch unfallversichert. | Der Betrieb für sein Personal. Lassen Sie sich das bestätigen. |
| Arbeitssicherheit | Sie treffen als Arbeitgeber die Massnahmen gegen Berufsunfälle (UVG Art. 82). | Der Betrieb für sein Personal |
| Ausfall | Sie organisieren die Vertretung bei Ferien und Krankheit. | Regeln Sie im Vertrag, wer bei einem Ausfall einspringt. |
| Kosten | Lohn, Material, Geräte und Führung liegen bei Ihnen. | Lassen Sie Kosten und Stunden in Offerte und Vertrag festhalten. |
| Präsenz | Eine feste Person kennt die Liegenschaft. | Firmen sind laut WEKA oft nur zeitweise vor Ort, das Personal kann wechseln. |
Ob jemand angestellt oder selbständig ist, entscheiden für die AHV die wirtschaftlichen Verhältnisse. Die Bezeichnung im Vertrag ist dafür nicht massgebend (Merkblatt 2.02). Übernimmt eine Privatperson die Hauswartung im Nebenamt, klären Sie die Einordnung mit der Ausgleichskasse.
Für Angestellte gilt laut dem Fachverband der Hauswarte: Die Verwaltung kann vereinbaren, dass der Hauswart seine Ferienablösung organisiert. Bezahlen muss er sie nicht selbst.
Bei mehreren Liegenschaften kann eine Firma laut WEKA Vorteile bieten. Eine Vertrauensperson vor Ort braucht es trotzdem oft. Das Formular ist für die Vergabe an einen Betrieb gedacht.
Umgebung
Was gilt für Umgebung und Winterdienst?
Für Schäden aus mangelhafter Unterhaltung haftet der Eigentümer eines Gebäudes, auf andere Verantwortliche kann er Rückgriff nehmen (OR Art. 58). Legen Sie Flächen und Zeiten deshalb im Pflichtenheft fest.
Wege und Eingänge sollen laut der Mobiliar von 7 bis 21 Uhr gefahrlos nutzbar sein. Eine schweizweit einheitliche Regel gibt es nicht, Gemeinden können eigene Zeiten festlegen. Viele übertragen die Pflicht fürs angrenzende Trottoir zudem den Anstössern. Prüfen Sie die Vorschriften Ihrer Gemeinde und halten Sie fest, welche Flächen ab wann geräumt werden und womit gestreut wird.
Herbizide sind auf Dächern, Terrassen und Lagerplätzen verboten, ebenso auf und an Strassen, Wegen und Plätzen (ChemRRV, Anhang 2.5). Das BAFU nennt ausdrücklich private und öffentliche Flächen. Dasselbe Verbot gilt dort für Biozide gegen Algen und Moose (Anhang 2.4).
Wer Pflanzenschutzmittel beruflich verwendet, braucht eine Fachbewilligung oder die Anleitung einer Person, die eine hat (ChemRRV Art. 7). Laut dem Kanton Schwyz lassen sich Pestizide für die berufliche Verwendung ab dem 1. Januar 2027 nur noch mit einer digitalen Fachbewilligung kaufen. Für Wege und Plätze nennt er Jäten, Hacken und Abflammen.
Nebenkosten
Zahlt die Mieterschaft den Hauswart?
Ja, wenn die Hauswartung im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart ist (OR Art. 257a). Verrechnen lassen sich die tatsächlichen Aufwendungen für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen (OR Art. 257b). Reparaturen zählt der Mieterverband nicht dazu.
| Einordnung | Kosten |
|---|---|
| Zulässig | Lohn für Reinigung in und ums Haus, Bedienung der Heizung, kleinere Instandhaltungen ohne Spezialkenntnisse und Ferienaushilfe. Rasenmähen, Rückschnitt von Sträuchern, Laub und Unkraut. Schnee räumen, salzen und kiesen. |
| Nicht zulässig | Lohn für Wohnungsabgaben, Besichtigungen, Reparaturen, Koordination von Handwerkern, Telefon- und Pikettdienst für Reparaturmeldungen und Kontrollgänge für Reparaturen. Kauf von Werkzeugen und Geräten, Neubepflanzung und Fällen von Bäumen. |
Das Merkblatt gibt die Sicht der Mieterseite wieder und hält fest, dass die Abgrenzung teils umstritten ist. Trennen Sie die Arbeiten deshalb schon in der Offerte.
Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren (OR Art. 257b). Die Abrechnung erstellt er mindestens einmal im Jahr, eine Pauschale stützt er auf Durchschnittswerte dreier Jahre (VMWG Art. 4). Laut Mieterverband darf die Mieterschaft auch die Stunden je Tätigkeit und das Pflichtenheft sehen.
Ob der Winterdienst im Mietvertrag einzeln stehen muss, sehen die Quellen unterschiedlich. Der Mieterverband verlangt das in der Regel. Die Mobiliar verweist auf ein Urteil des Mietgerichts Zürich vom 30. Oktober 2024, das ihn der Position «Hauswartung» zuordnet.
Führt eine erweiterte Hauswartung zu Mehrkosten, hält der Mieterverband eine Mitteilung auf dem amtlichen Formular für nötig. Lassen Sie solche Fragen von einer Fachperson prüfen.
Stockwerkeigentum
Wer entscheidet bei Stockwerkeigentum?
Die Versammlung oder der Verwalter, je nach Reglement und Beschlüssen. Die Versammlung entscheidet in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen. Der Verwalter vollzieht die gemeinschaftliche Verwaltung (ZGB Art. 712m und 712s).
Das Gesetz nennt den Hauswart nicht ausdrücklich. Laut ImmoScout24 stellt die Verwaltung den Hauswart an und beaufsichtigt ihn. Ohne Verwaltung tun das die Eigentümerinnen und Eigentümer. Dort steht auch, dass der Hauswart für Räume im Sonderrecht nicht zuständig ist.
Die Kosten der gemeinschaftlichen Teile tragen die Stockwerkeigentümer nach Wertquoten (ZGB Art. 712h). Dienen Teile einzelnen Einheiten nicht oder kaum, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen. Kostenvoranschlag und Rechnung genehmigt die Versammlung jährlich (Art. 712m).
Im Formular geben Sie die Anzahl Wohnungen oder Einheiten an. Das Feld «Firma» bleibt frei, wenn keine Verwaltung anfragt.
Fragen
Fragen zur Hauswartung
Was ist der Unterschied zur Treppenhausreinigung?
Die Treppenhausreinigung betrifft nur die Reinigung von Treppenhaus, Lift und Waschküche. Die Hauswartung umfasst zusätzlich Umgebung, Kontrollgänge und kleine Reparaturen. Beide Leistungen fragen Sie im selben Formular an.
Arbeitet die Hauswartung auch in den Wohnungen?
In der Regel nicht. Sie betreut die gemeinsamen Bereiche und die Umgebung. Reparaturen in einer Wohnung und die Reinigung beim Mieterwechsel sind eigene Aufträge.
Können wir mehrere Liegenschaften in einer Anfrage erfassen?
Ja. Im Formular geben Sie die Anzahl Gebäude oder Standorte an. Die Adressen schreiben Sie ins Feld «Nachricht an die Betriebe».
Wo notieren wir Kontrollgänge und Winterdienst?
Im Feld «Nachricht an die Betriebe». Im Formular wählbar sind Treppenhaus und Lift, Eingang, Waschküche, Keller und Tiefgarage sowie Umgebung.
Wer hilft bei einem Notfall?
Das regelt der Vertrag. Klären Sie vor dem Abschluss, wer ausserhalb der vereinbarten Zeiten erreichbar ist und was ein Einsatz kostet. Manche Anbieter führen einen Pikettdienst als Option.
Darf eine Mietpartei die Hauswartung übernehmen?
Ja, das kommt vor. Ist es vereinbart, schuldet sie laut dem Beobachter trotzdem ihren Anteil an den Hauswartkosten. Wie die Arbeit abzurechnen ist, klären Sie mit der Ausgleichskasse.
Welche Ausbildung hat ein Hauswart?
Für den Beruf gibt es eine Berufsprüfung mit eidgenössischem Fachausweis. Fragen Sie den Betrieb, welche Ausbildung die Personen vor Ort haben.
Wie viele Offerten erhalte ich?
Bis zu drei. Ihre Anfrage geht an höchstens drei Betriebe aus Ihrer Region. Den Auftrag vergeben Sie direkt an den Betrieb Ihrer Wahl.
Liegenschaften
Weitere Leistungen für Liegenschaften
Für jede dieser Leistungen fragt das Formular nach den passenden Angaben.